5/13/2020 10:33:00 AM
Print: Print this Article Email: Print this Article Share: Share this Article
Đê tổ chức thực hiện và quản lý tốt các dự án đầu tư xây dựng mới nhà chung cư cũ trong đô thị, Chính phủ cần có cơ chế quản lý dành riêng cho lĩnh vực hoạt động xây dựng đặc thù nay, phù hợp với điều kiện chính trị, kinh tế, xã hội nước ta trong thời kỳ đổi mới, mở cửa, hội nhập kinh tế quốc tế.

VÌ SAO GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG TẠI CÁC DỰ ÁN XÂY DỰNG MỚI NHÀ CHUNG CƯ CŨ ĐÔ THỊ LUÔN LUÔN GẶP ÁCH TẮC


Trên địa bàn TP Hà Nội đang cho triển khai thực hiện nhiều dự án xây dựng mới nhà chung cư cũ, nhằm tạo nên các khu nhà ở mới có chất lượng cao trong nội thành, góp phần cải thiện điều kiện ở cho nhân dân Thủ Đô trong thời kỳ đất nước đổi mới, hội nhập kinh tế quốc tế, công nghiệp hóa, hiện đại hóa. Đó là bước đi cần thiết, rất quan trọng, đầy tinh thần trách nhiệm, đầy tính nhân văn của Chính quyền Thủ Đô Hà Nội. Đối với dân cư, việc thực hiện các dự án xây dựng mới nhà chung cư cũ sẽ mang lại cho người dân cơ hội được cải thiện điều kiện ở cho gia đình mà chính bản thân họ khó tạo ra được. Vì lẽ đó, đáng lý người dân phải dốc lòng ủng hộ việc thực hiên dự án, tạo mọi điều kiện cần thiết thúc đẩy dự án tiến triển nhanh. Song le, trên thực tế đa số người dân lại tỏ thái độ lạnh nhạt, không chấp nhận chủ đầu tư dự án do chính quyền chỉ định, không chịu hợp tác bàn giao mặt bằng nhà ở cho chủ đầu tư dự án, không chấp nhận đối tượng nhà đầu tư dự án do chính quyền chỉ định. Qua đó cho thấy, trong chính sách xây mới nhà chung cư cũ đang áp dụng tại Thủ Đô Hà Nội còn có nhiều vấn đề còn bất cập, mâu thuẫn. Trong đó, mâu thuẫn về quyền lợi giữa hai chủ thể chính tham gia dự án là cộng đồng chủ sở hữu nhà ở với quyền sử dụng đất ở được pháp luật công nhận & chủ sở hữu vốn đầu tư xây dựng mới nhà chung cư cũ là mâu thuẫn nổi cộm nhất.

Trong thời kỳ bao cấp, chính sách nhà nước về sửa chữa, cải tạo nhà ở đô thị được thể hiện bằng nhiều văn bản như: Thông tư về sửa chữa nhà ở của Phủ Thủ tướng số 363/TTg ngày 12/9/1961; Quyết định về sửa chữa nhà hư hỏng trong thành phố, thị xã của Bộ Nội Vụ. số 165/NV ngày 23/9/1963; Chỉ thị về đẩy mạnh công tác quản lý, sửa chữa nhà và công trình đô thị của Hội đồng Bộ trưởng số 199/CT, ngày 5/6/1985; Thông tư về chủ trương, biện pháp sửa chữa, cải tạo nhà ở đô thị của Bộ Xây dựng, số 1037/BSD-QLND, ngày 27/11/1987. Trong chính sách sửa chữa, cải tạo, xây dựng nhà chung cư đô thị các thời kỳ trước đây chỉ rõ nhà nước là chủ sở hữu duy nhất về quĩ vốn đầu tư sử chữa, cải tạo, xây dựng nhà chung cư đô thị và cả tài sản nhà ở, đát ở thuộc quỹ nhà chung cư đô thị do nhà nước quản lý. Vì vậy. trong các dự án sửa chữa, cải tạo, xây dựng nhà chung cư chỉ có một đối tượng chủ thể là chủ sở hữu nhà nước. Người thuê nhà là khách thể, nhà nước không bắt buộc người thuê nhà đóng góp kinh phí vào quĩ đầu tư sữa chưa, cải tạo, xây dựng nhà chung cư đô thị. Khi thực hiện dự án sửa chữa, cải tạo nhà chung cư chỉ có người thuê nhà là được hưởng lợi nhiều nhất. Vì vậy. họ luôn luôn đồng tình ủng hộ dự án, sẵn sàng bàn giao mặt bằng nhà chung cư đang được thuê cho chủ dự án hợp pháp của các chủ thể tham gia dự án đầu tứ một cách minh bạch, công bằng, đúng luật pháp.

Cải tạo xây dựng mới nhà chung cư đô thị cũ là công việc rất khó khăn, phức tap, chưa có tiền lệ, có ý nghĩa quốc gia, quốc tế to lớn, quan hệ đến nhiều phương diện. Ngày nay, điều kiện thực thi dự án xây dựng mới nhà chung cư cũ đã có nhiều thay đổi căn bản. Về kinh tế, nhà nước đã xóa bỏ cơ chế tập trung bao cấp chuyển sang cơ chế thị trường, định hướng XHCN. Về pháp luật, Nhà nước đã cho chuyển đổi quĩ nhà chung cư thuộc quyền sở hữu nhà nước sang quyền sở hữu tư nhân (theo Quyết định 61/CP của Chính phủ về mua bán & kinh doanh nhà ở, ngày 5/7/1994). Về chủ thể tham gia dự án, trước chỉ có một đối tượng duy nhất, nay có thêm nhiều đối tượng tham gia khác nhau. Chẳng hạn, đối với dự án xây dựng mới nhà chung cư cũ nay thuộc quyền sở hữu tư nhân có tới ba chủ thể tham gia thực hiện: 1/ Thành phần tư nhân, chủ sở hữu tài sản nhà ở, đất ở nhà chung cư; 2/ Thành phần doanh nghiệp, chủ sở hữu vốn đầu tư xây dựng công trình nhà chung cư; 3/ Thành phần nhà nước, chủ sở hữu tài sản các công trình cơ sở hạ tầng kỹ thuật tạo nên môi trường cư trú liên quan trực tiếp nhà chung cư. Vì vậy, để có thể thực hiện tốt các dự án xây dựng mới nhà chung cư cũ cần phải có cơ chế phù hợp với tình hình đất nước đổi mới, bảo vệ đầy đủ quyền lợi về chính trị, kinh tế, xã hội, luật pháp; có tác động đến nhiều nguồn lực tài chính, đất đai, lao động, vật tư, kỹ thuật, thị trường; về công bằng, an sinh xã hội; có quan hề đến nhiều đối tượng là nhà quản lý, nhà tư vấn, nhà đầu tư, nhà doanh nghiệp, nhà môi giới, người lao động, người tiêu dùng, bọn đầu cơ tích trữ & cũng là mảnh đất tạo điều kiện nẩy sinh nhiều hiện tượng tiêu cực, lam dụng quyền lực, tranh giành quyền lợi, móc ngoặc bè cánh, đầu cơ trục lợi, tham nhũng chèn ép. Vì vậy, trong công tác quản lý nhà nước cần phải có sự quan tâm đặc biệt đến lĩnh vực hoạt động này.

Vì nền kinh tế nước ta nước ta hiện nay đang tồn tại nhiều loại hình chủ sở hữu, vận hành theo cơ chế thị trường; quản lý theo luật pháp nhà nước nên trong chỉ đạo, điều hành cần quán triệt quan điểm chung trong hoạt động hành nghề kinh doanh, các chủ thể tham gia dự án là các liên doanh về vốn nhà ở, đất ở được giữ quyền lựa chọn đối tác liên doanh thực hiện dự án.

Qua các ý kiến phát biểu đầy lo âu, bức xức của dân cư đã được truyền tải trên các phương tiện thông tin đại chúng gần đây cho thấy, hầu hết các dự án đầu tư xây dựng mới nhà chung cư cũ đang được triển khai thực hiện trên địa bàn Thủ Đô Hà Nội & TP Hồ Chí Minh đều chưa được chuẩn bị đầy đủ, chu đáo theo đúng qui định của pháp luật nhà nước; còn mang tính áp đặt, chưa coi trọng công tác vận động quần chúng. Điều đó đã gây nên nhiều phản ứng không đồng thuận, sự nghi ngờ có sự bắt tay bất hợp pháp giữa doanh nghiệp được giao làm chủ đầu tư với chính quyền sở tại để chiếm đoạt quyền lợi hợp pháp của dân cư dự án. Việc người dân bày tỏ thái độ bất hợp tác với các chủ đầu tư dự án do chính quyền chỉ định nói lên mối quan ngại sâu sắc của cộng đồng các chủ sở hữu tư nhân đối với việc chính quyền sở tại tùy tiện tước bỏ “quyền định đoạt” đối với giá trị tài sản nhà ở, đất ở nhà nước đã công nhận quyền sở hưu & quyền sử dụng cho họ (quyền sở hữu nhà ở & giá trị quyền sử dụng đất ở) theo qui định của Bộ Luật dẩn sự năm 2005. Việc áp đặt chủ đầu tư từ bên ngoài lên dự án mà họ là đối tác liên doanh chủ chốt là trái với qui định của Luật Đầu tư. Việc ấn định giá đền bù tái định cư trong dự án kinh doanh mà họ là thành viên đối tác chính, là trái với qui định của Luật Doanh nghiệp. Việc chính quyền sở tại cho doanh nghiệp triển khai thực hiện dự án không đúng trình tự thủ tục pháp luật là trái với qui định của Luật Xây dựng & Qui chế quản lý đầu tư xây dựng cơ bản của Chính phủ.

Đê tổ chức thực hiện và quản lý tốt các dự án đầu tư xây dựng mới nhà chung cư cũ, Chính phủ cần có cơ chế quản lý dành riêng cho lĩnh vực hoạt động xây dựng đặc thù nay, phù hợp với điều kiện chính trị, kinh tế, xã hội nước ta trong thời kỳ đổi mới, mở cửa, hội nhập kinh tế quốc tế. Vì nền kinh tế nước ta hiện nay đang tồn tại nhiều loại hình chủ sở hữu, vận hành theo cơ chế thị trường; quản lý theo luật pháp nhà nước nên trong chỉ đạo, điều hành cần quán triệt quan điểm chung trong hoạt động hành nghề kinh doanh, các chủ thể tham gia dự án là các thành viên liên doanh, trong đó chủ sở hữu vốn nhà ở, đất ở giữ quyền lựa chọn đối tác liên doanh thực hiện dự án. Quyền lợi kinh tế, nghĩa vụ pháp luật của các đối tác liên doanh trong dự án, dựa theo sự đồng thuận của các chủ thể liên doanh, ghi nhận bằng văn bản hợp đồng kinh tế, theo đúng qui định của Luật doanh nghiệp. Về quản trị, không nên giao cho doanh nghiệp chủ đầu tư được quyền quản lý khai thác sử dụng các bộ phận tầng hầm, thang máy, mặt bằng cửa hàng, cửa hiệu vì nó vừa trái với thể chế pháp luật nhà nước hiện hành, vừa tạo điều kiện cho doanh nghiệp có cơ hội gây ra tệ nạn tích tụ, lũng đoạn đất đai xã hội. Cần trao cho chủ thể nhà nước quyền sở hữu các bộ phận tầng hầm, cầu thang máy, mặt bằng tầng trệt làm cử hàng, cửa hiệu cho thuê để chuyển giao cho các cơ quan quản lý nhà đất chức năng địa phương chịu trách nhiệm quản lý, khai thác sử dụng theo qui chế nhà nước, nhằm bảo đảm an sinh & phúc lợi xã hội bền vững cho dân cư, phù hợp với định hướng xã hội chủ nghĩa đề ra của Đảng & Nhà nước ta. Cần đề ra các chế tài xử lý tiêu cực, tham nhũng nghiêm minh đối với các chủ thể liên doanh tham gia dự án có biểu hiện sai trái, tiêu cực nhằm bảo đảm cho các dự án xây dựng mới chung cư cũ đô thị đạt được mục tiêu phát triển đề ra.

(Tuyển tập “HẬU GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG Ở HÀ NỘI VẤN ĐỀ & GIẢI PHÁP” do Viện nghiên cứu phát triển Kinh tế & Xã hội Hà Nội chủ biên, Nhà xuất bản Chính trị quốc gia xuất bản, tháng 8/2009, trang 91)

Kiến trúc sư Trần Công Thanh

 

 

Các tin khác

Thư viện hình ảnh

Hội chuyên ngành XD


Hội viên tập thể


Quảng bá doanh nghiệp






123456