10/26/2018 10:40:00 AM
Print: Print this Article Email: Print this Article Share: Share this Article
Khu vực nội đô lịch sử của Hà Nội là khu vực còn lưu giữ nhiều các giá trị văn hóa lịch sử của Thủ đô, các di sản kiến trúc đô thị, nhưng cũng là nơi còn nhiều các khu chung cư cũ đang cần được quy hoạch, tái thiết để nâng cao chất lượng sống cho người dân, vì vậy rất cần có những các giải pháp về qui hoạch, cơ chế chính sách mang tính đột phá để giải quyết bài toán về xây dựng nhà cao tầng trong khu vực nội đô nhằm quản lý hữu hiệu sự phát triển đô thị, bảo tồn giá trị văn hóa, cảnh quan thiên nhiên, tạo điều kiện thuận lợi để thu hút các nguồn lực trong xã hội.

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG PHÁT TRIỂN CÔNG TRÌNH CAO TẦNG KHU VỰC NỘI ĐÔ LỊCH SỬ MỞ RỘNG THÀNH PHỐ HÀ NỘI GIAI ĐOẠN 20 NĂM QUA

        
        

1/Đặt vấn đề

Trên thế giới, nhiều đô thị như thành phố New York, Chicago (Mỹ), Tokyo (Nhật), Singapore, Hồng công…luôn coi những công trình cao tầng là những biểu tượng cho sự phát triển và phồn thịnh của các thành phố đó. Điều này khẳng định, nhà cao tầng với những lợi thế về chức năng sử dụng đa dạng, phong phú là một xu hướng phát triển tất yếu tại những quốc gia có tốc độ đô thị hóa cao.

Ở Việt Nam, trong những năm cuối của thập kỷ 20, cùng với quá trình đô thị hoá diễn ra ngày càng sôi động, sự gia tăng dân số cơ học đã làm cho quỹ đất ngày càng thu hẹp, tạo áp lực lớn về nhu cầu ở tại các đô thị. Trong khi đó nhà cao tầng lại là giải pháp hữu hiệu nhằm giải quyết chỗ ở cho nhiều người dân, tiết kiệm quỹ đất, tăng diện tích cây xanh và các công trình công cộng, đồng thời góp phần tạo nên bộ mặt đô thị văn minh, hiện đại. Đây là giải pháp sử dụng đất có hiệu quả nhất, đặc biệt trong điều kiện đất đô thị đang ngày càng chật hẹp và trở nên khan hiếm, nhất là các đô thị lớn như Hà Nội và TP Hồ Chí Minh. Đó còn là giải pháp tốt nhất trong công tác quy hoạch đô thị, giúp cho việc quản lý, phát triển đô thị không những chỉ về mặt không gian kiến trúc mà còn về phương diện quản lý hành chính, xã hội.

Nhà cao tầng khi được xây dựng theo quy hoạch với sự đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật, cảnh quan môi trường đã tạo ra diện mạo mới cho đô thị văn minh. Ở Việt Nam, chủ trương phát triển chung cư cao tầng còn tạo cơ hội cho các doanh nghiệp xây dựng được tiếp cận với tiến bộ khoa học kỹ thuật, tạo nguồn ngân sách lớn cho nhà nước.

Nhà cao tầng                đóng vai trò quan trọng trong việc xây dựng hình ảnh các đô thị hiện đại và làm tăng diện tích sử dụng cho đô thị, đặc biệt đối với các thành phố lớn. Trong những năm gần đây, nhà cao tầng được xây dựng nhiều ở Việt Nam, thông thường bao gồm nhà ở chung cư, công trình có chức năng hỗn hợp, khách sạn và công sở. Nhà cao tầng được xây dựng tại mọi vị trí trong các thành phố lớn tùy theo nhu cầu sử dụng và điều kiện kinh tế kỹ thuật. Nhà cao tầng thường được bố cục thành hai hình thức chủ yếu: các nhóm công trình cao tầng được xây dựng trong các khu đô thị mới; các công trình xây dựng đơn lẻ, xen cấy  trong  khu vực tái thiết đô thị cũng như trong nội đô lịch sử.

 2/Đánh giá thực trạng phát triển công trình cao tầng trong khu vực nội đô thành phố Hà Nội

Trước năm 1980, cả thành phố Hà Nội chỉ có một công trình cao tầng duy nhất là khách sạn Hà Nội cao 11 tầng. Từ sau quy hoạch chung được duyệt 1981, với yêu cầu bảo tồn trong khu vực nội đô, các công trình xây dựng phát triển trong gian đoạn này chủ yếu là 4, 5, 7 tầng. Nhìn chung trong giai đoạn này, định hướng phát triển về không gian kiến trúc cao tầng khu vực nội đô nói chung và khu vực trung tâm đô thị còn chưa chặt chẽ.

Sau năm 1986, bước sang thời kỳ đổi mói, với nền kinh tế thị trường, sự gia tăng dự án đầu tư xây dựng nhất là dự án có vốn đầu tư nước ngoài để khai thác lợi nhuận từ quỹ đất đã đưa xu thế xây dựng nhà cao tầng như khách sạn, trung tâm thương mại, chung cư cao cấp đã bắt đầu phát triển nhanh. Trước yêu cầu này, trong quy hoạch chung (Điều chỉnh quy hoạch tổng mặt bằng Thủ đô Hà Nội) được duyệt tại Quyết định 132- CT ngày 18/4/1992 do Hội đồng Bộ trưởng ban hành, đã xác định phải tăng cường trong công tác quản lý xây dựng. Điều này đòi hỏi phải có sự kiểm soát về quy định về lộ giới, chiều cao công trình, nhất là cho các khu vực đặc thù cần bảo tồn. Các yêu cầu này được thể hiện trong Điều lệ quản lý xác định không gian kiến trúc cho từng khu vực,  ví dụ: tại khu trung tâm Hoàn Kiếm: quy định chiều cao tối đa công trình ven hồ tại chỉ giới xây dựng không quá 16m; tại khu trung tâm Hồ Tây: Công trình phải có hình khối kiến trúc, chiều cao thích hợp không gây tác động xấu đến cảnh quan thiên nhiên và ô nhiễm môi trường; tại khu phố cổ: Công trình được phép cải tạo, xây dựng có chiều cao không quá 3 tầng (không kể gác lửng ở tầng trệt) mái ngói. Điều lệ này đã thống nhất quản lý trong suốt giai đoạn 1992 – 1998. Trong giai đoạn này nội đô chưa có thay đổi lớn về không gian kiến trúc.

Tuy nhiên để đáp ứng với yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội, vị thế của Thủ đô. Thủ tướng Chính phủ đã có quyết định 108/1998/QĐ-TTg ngày 20/6/1998 phê duyệt Điều chỉnh quy hoạch chung Thủ đô đến 2020, quy định  kiến trúc và cảnh quan đô thị, trong đó đối với: (1) các khu phố hiện có: Phải giữ gìn, tôn tạo các di sản văn hoá, lịch sử, cảnh quan thiên nhiên và các công trình kiến trúc có giá trị; bảo tồn khu phố cổ, đồng thời nâng cấp các công trình phục vụ lợi ích công cộng; hạn chế chiều cao của các công trình xây dựng mới ở khu phố cũ và chỉ bố trí các công trình cao tầng ở những vị trí thích hợp; (2) các khu phát triển mới: Bao gồm các khu xây dựng mới và các làng xóm xen kẽ được bảo tồn, cải tạo và xây dựng theo hướng hiện đại, mang bản sắc dân tộc, có hệ thống cơ sở hạ tầng đồng bộ, có nhiều vườn hoa, công viên, cây xanh tạo nên môi trường sinh thái của Thủ đô tốt, xanh, sạch, đẹp; chú ý nâng tỷ lệ trung bình tầng cao, khai thác không gian ngầm và trên không, để tiết kiệm đất.

Đây là giai đoạn thực hiện đổi mới đường lối phát triển kinh tế - xã hội, vì vậy định hướng hình thành và phát triển các khu đô thị mới, chủ trương sử dụng quỹ đất, tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng và phát triển các đô thị theo dự án là là hoạt động chủ đạo trong giai đoạn này. Sau khi Quyết định 108/1998/QĐ-TTg ngày 20/6/1998 của Thủ tướng Chính phủ và Quyết định 123/QĐUB ngày 06/12/2001 của Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội quy định về tỷ lệ các loại nhà ở trong khu đô thị mới: nhà ở thấp tầng là 40% và nhà ở cao tầng là 60% đã mở ra một thời kỳ mới về xây dựng nhà cao tầng trong các khu đô thị mới.  Điển hình cho các khu đô thị mới trong giai đoạn này là Trung Hòa - Nhân Chính, Pháp Vân, Tứ Hiệp, Bắc Định Công, Cầu Giấy, Dịch Vọng, Làng Quốc tế Thăng Long… Các khu đô thị mới được đầu tư với tiêu chí đa dạng về loại hình nhà ở (nhà liên kế, nhà biệt thự và nhà chung cư) với chỉ tiêu diện ticchs sàn trên đầu người đã cao hơn chỉ tiêu của các khu nhà ở trước đây. Các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội cũng được định hướng xây dựng đồng bộ nhằm thỏa mãn nhu cầu của người dân đô thị.

Trong khi đó vào những năm 60, các công trình công cộng trong các tiểu khu ở chỉ được tính toán theo nguyên lý tầng bậc nhằm phục vụ nội bộ trong phạm vi các đơn vị ở và tiểu khu nhà ở đó. Đến giai đoạn này, các công trình công cộng cấp đơn vị ở trong các khu đô thị mới còn được tính toán để phục vụ rộng rãi cho các khu nhà ở xung quanh. Định hướng xây dựng các công trình cao tầng cũng đã được cụ thể hoá trong các quy hoạch chi tiết. Với những cơ sở pháp lý như vậy, việc xây dựng công trình cao tầng đã được quản lý có hiệu quả. Sau khi Quy hoạch chung TP Hà Nội năm 1992 được duyệt đến năm 2000 đã có trên 60 công trình cao tầng.

Đến Quy hoạch chung Thủ đô Hà Nội đến 2030 tầm nhìn đến 2050 được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt tại quyết định 1259/QĐ-TTg ngày 26/7/2011 đã xác định mô hình phát triển không gian toàn đô thị theo mô hình chùm đô thị. Khu vực đô thị trung tâm được mở rộng từ nội đô đến vành đai 4. Không gian kiến trúc nội đô cần được rà soát và quản lý chặt chẽ. Với khu vực nội đô lịch sử (khu vực từ Nam sông Hồng đến vành đai 2) là khu vực bảo tồn di sản hạn chế phát triển nhà cao tầng và kiểm soát gia tăng dân số cơ học giảm từ 1,2 triệu xuống khoảng 0,8 triệu người.

 Tuy nhiên 20 năm qua (kể từ khi đồ án điều chỉnh quy hoạch chung Hà Nội được phê duyệt tại Quyết định 108/1998/QĐ-TTg ngày 20/6/1998), Hà Nội đã có sự bùng nổ về số lượng nhà cao tầng. Bên cạnh những ưu điểm nổi trội, nhà cao tầng vẫn còn những bất cập trong việc xây dựng và quản lý không gian kiến trúc cảnh quan, từ công tác lập quy hoạch, thiết kế kiến trúc đến công tác quản lý. Để kiểm soát việc xây dựng và quản lý nhà cao tầng chắc chắn hệ thống văn bản pháp quy cần được đổi mới. Bắt đầu tư việc xác định các tiêu chí của kiến trúc cao tầng. Quy chuẩn quy hoạch xây dựng 01: 2008/BXD với các quy định về chỉ tiêu quy hoạch và quản lý hệ thống công trình cao tầng nội đô còn nhiều bất cập. Nội hàm các tiêu chí về kiến trúc, giao thông, hạ tầng, cảnh quan, an toàn và tiện nghi chưa được làm rõ. Các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật như mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất cho khu vực được xây dựng cao tầng chưa được xác định một cách đồng bộ, thống nhất. Một số quy định về vị trí, về điểm nhấn kiến trúc và nhất là tổ chức không gian, hình thức kiến trúc cao tầng... chưa được xác định cụ thể để quản lý chặt chẽ. Việc thiết kế đô thị chưa quan tâm đúng mức cho các tuyến phố, các lô phố trong đô thị nói chung và những khu vực có nhà cao tầng nói riêng. Tại Hà Nội, khu vực nội đô, nội đô lịch sử phần lớn là các phố nhỏ với kiến trúc công trình nhỏ, nhà ở gắn liền với phương thức kinh doanh theo kiểu phố chợ (khu phố cổ Hà Nội) hoặc nhà ở theo kiểu biệt thự, nhà liền kề, nhà công sở hành chính, bệnh viện, không gian công cộng, nhà ga, … Tại khu vực này có hệ số sử dụng đất thấp. Trong khi việc thiết kế nhà cao tầng hầu như chỉ tập trung vào từng công trình cụ thể, chưa quan tâm nhiều đến tổng thể không gian đô thị về tính hài hòa, tỷ lệ tương thích giữa nhà cao tầng với không gian xung quanh. Nhiều công trình không có khoảng lùi hoặc khoảng lùi không đáng kể, làm cho không gian xung quanh thêm chật chội...

Để cụ thể định hướng xây dựng công trình cao tầng trong nội đô lịch sử, UBND thành phố hà Nội đã có Quyết định số 11/2016/QĐ-UBND ngày 04/4/2016 ban hành Quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc cao tầng trong khu vực nội đô lịch sử TP Hà Nội. Đây là quy định khá cụ thể về điều kiện để nghiên cứu xây dựng công trình cao tầng, xác định tầng cao, chiều cao tối đa, kiểm soát chức năng, dân số với công trình cao tầng; các quy định về quản lý không gian, kiến trúc cảnh quan đô thị; các khu vực không được phép xây dựng công trình cao tầng trong khu vực nội đô lịch sử thuộc địa giới hành chính của 05 quận: Ba Đình, Đống Đa, Hoàn Kiếm, một phần phía Bắc Hai Bà Trưng và một phần phía Nam của quận Tây Hồ. Theo Quy chế này thì trong nội đô lịch sử Hà Nội, chỉ có 23/103 (22%) đoạn đường, khu vực là không được phép xây dựng nhà cao tầng.

 Sau các Quyết định Điều chỉnh quy hoạch chung Thủ đô Hà Nội của Thủ tướng Chính phủ qua các thời kỳ, việc phát triển nhà ở nói chung và chung cư cao tầng nói riêng đã và đang được triển khai như sau:

-  Xây dựng tập trung và đồng bộ các khu nhà ở theo dự án phát triển các khu đô thị mới;

- Quy hoạch chi tiết các lô đất nhỏ, lẻ nằm xen kẽ trong các khu vực nội đô bao gồm các khu phố cũ;

- Cải tạo các khu nhà ở chung cư cũ trong các khu nội thành;

- Di dời trụ sở làm việc bộ ngành trung ương, cơ sở y tế, cơ sở giáo dục, cơ sở sản xuất công nghiệp đáp ứng yêu cầu xây dựng cơ sở hạ tầng, nhằm bảo đảm việc tổ chức lại giao thông, tiện ích công cộng trong đô thị trung tâm Thành phố Hà Nội;

- Hướng tới xây dựng các chung cư cao cấp trong đô thị có vốn đầu tư nước ngoài ...

Thực tế cho thấy nhà cao tầng là một thành phần không thể thiếu được trong các thành phố hiện đại. Kiến trúc cao tầng thường có phong cách kiến trúc mới, hiện đại, góp phần cải tạo bộ mặt đô thị, thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội, góp phần tạo điều kiện cho công tác quản lý đô thị. Hiện nay để thu hút đầu tư cho các hoạt động kinh tế, Hà Nội cũng như nhiều đô thị tại các thành phố lớn đã chú trọng vào việc xây dựng và cải tạo các khu vực trung tâm nội đô. Việc có nhiều nhà cao tầng được xây dựng đã làm thay đổi bộ mặt đô thị, tạo nên sắc thái mới của sự phát triển

Đối với các khu đô thị mới,  việc xây dựng nhà cao tầng thường dễ thực hiện và quản lý hiệu quả hơn nhiều so với xây dựng việc xây dựng nhà cao tầng trong khu vực hạn chế phát triển hay khu vực tại các khu đô thị cũ, khu vực nội đô lịch sử. Việc xây dựng xen cấy các nhà cao tầng tại các khu vực này đã mang lại những kết quả đáng ghi nhận như tận dụng giá trị sử dụng đất, tăng giá trị đầu tư, chỉnh trang bộ mặt đô thị, tạo động lực phát triển khu vực lân cận. Tuy nhiên bên cạnh đó việc xây dựng nhà cao tầng tại các khu đô thị khu vực hạn chế phát triển, khu đô thị cũ, khu vực nội đô lịch sử cũng kéo theo nhiều hệ lụy trong đó phải kể đến hết tác động lên hạ tầng kỹ thuật đặc biệt là giao thông. Trong một vài dự án,  đôi khi kiến trúc cao tầng ở vị trí không thích hợp sẽ phá vỡ cảnh quan đô thị, do không phù hợp với không gian kiến trúc nói chung, không tạo được không gian, hình ảnh tốt cho từng tuyến phố và cả khu vực. Mặc dù xây dựng nhà cao tầng là xu thế tất yếu của quá trình phát triển nhưng việc xây xen trong các khu vực nội đô đã tạo ra sự thiếu đồng bộ về cảnh quan kiến trúc hiện hữu, tạo nên sự chênh lệch về không gian và hình thức kiến trúc. Dễ phát sinh các sự cố trong quá trình thi công cho công trình lân cận nếu không có các giải pháp bảo đảm an toàn.

Trong các khu vực nội đô, hệ thống hạ tầng kỹ thuật về cơ bản vốn là ổn định, chỉ đáp ứng vừa đủ cho quy mô hiện hữu. Việc xây dựng nhà cao tầng vào các khu vực này với diện tích sàn tăng lên, số người tập trung cao hơn…..sẽ gây quá tải đến cơ sở hệ thống hạ tầng hiện hữu.  Sự gia tăng do nhu cầu đi lại, gia tăng phương tiện giao thông, thiếu bãi đỗ xe, cùng với việc lấn chiếm hè phố, lòng đường với nhiều mục đích khác nhau dẫn đến tình trạng ùn tắc, tắc nghẽn giao thông tại khu vực này. Tình trạng nước cấp không đủ áp lực, lưu lượng nước cấp không đáp ứng nhu cầu, chất lượng nước không đảm bảo… đã làm ảnh hưởng đến cuộc sống của người dân đô thị. Hệ thống thoát nước hoạt động kém hiệu quả gây ngập úng, việc thu gom, vận chuyển rác có nguy cơ mất vệ sinh ảnh hưởng đến môi trường, nguy cơ mất an toàn trong phòng chống cháy, nổ…là những hệ quả không mong muốn trong quá trình xây dựng và phát triển nhà cao tầng trong khu vực nội đô lịch sử của Hà Nội.

Với khoảng thời gian 20 năm kể từ năm 1998 đến nay, đã có hàng trăm công trình cao tầng (theo quy định từ 9 tầng trở lên) được xây dựng. Với tốc độ xây dựng như hiện nay, đã có ý kiến đánh giá, cho rằng Hà Nội nói riêng và nhiều đô thị khác nói chung đang thiếu những quy định chặt chẽ để có thể gắn việc phát triển đô thị với sự quản lý kiến trúc nhà cao tầng một cách hợp lý và hiệu quả. Trong khi, các chỉ tiêu về quy hoạch - kiến trúc như hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, tầng cao công trình, khoảng lùi, khoảng cách giữa các tòa nhà lại có vai trò quyết định đến diện mạo đô thị với việc kết nối hài hòa giữa kiến trúc với cảnh quan đô thị, khớp nối hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội đô thị.

Trước hết,  nói về vấn đề quy hoạch xây dựng nhà cao tầng. Trong công tác quản lý phát triển đô thị thì đồ án quy hoạch đô thị được duyệt là cơ sở pháp lý quan trọng về sử dụng đất xây dựng và tổ chức thực hiện các kế hoạch đầu tư xây dựng. Do hệ thống văn bản pháp luật chậm đổi mới, trong khi yêu cầu thực tế đòi hỏi, yêu cầu cần tạo ra nguồn lực và đôi khi là yêu cầu của các nhà đầu tư nên đã khiến nhiều dự án xây dựng nhà cao tầng phải đi trước quy hoạch một bước. Kết quả có nhiều công trình nhà cao tầng tại các khu vực nội đô chưa phù hợp vị trí quy hoạch, không tạo được cảnh quan kiến trúc đô thị hài hoà; không chú trọng đến môi trường, cảnh quan đô thị. Đối với các dự án cải tạo chung cư cũ mới chú trọng xây dựng các tòa nhà riêng lẻ, thiếu các mảng xanh, khoảng trống và các công trình tiện ích công cộng (vì vậy cần phải có quy hoạch tổng thể).

Mặc dù, đã có có các nghiên cứu về kiến trúc quy hoạch nhà cao tầng và chung cư cao tầng, Bộ Xây dựng cũng đã ban hành một số tiêu chuẩn, quy chuẩn quy định về vấn đề này nhưng thực tế vấn đề quản lý, xây dựng các tòa nhà cao tầng không phải lúc nào cũng đúng với quy định, nhất là trong khu vực hạn chế phát triển, xây dựng xen kẹt trong các đô thị.  Tình trạng nhiều khu chung cư riêng lẻ xây dựng với mật độ cao trong các khu vực trung tâm do tận dụng quá mức đất đai và không gian cho mục đích kinh doanh bất động sản đã làm hạn chế sự thông thoáng và tầm nhìn .Các khu chung cư cũ trong khu vực nội đô hiện đang xuống cấp nghiêm trọng về chất lượng, một số tòa nhà chung cư, căn hộ bị đục phá, cơi nới…làm mất mỹ quan đô thị, ảnh hưởng nghiêm trọng đến độ bền, tiềm ẩn nguy cơ mất an toàn.

Ngay tại các khu đô thị mới cũng còn nhiều bất cập. Đó là  sự thiếu đồng bộ giữa hạ tầng kỹ thuật trong khu đô thị với hạ tầng bên ngoài các khu đô thị mà cụ thể là sự liên thông và kết nối giao thông; thoát nước, xử lý nước thải… không đảm bảo. Nhiều khu đô thị được xây dựng khá đồng bộ với các công trình hạ tầng kỹ thuật ở bên trong ranh giới đất được giao, còn bên ngoài khu vực dự án thì vẫn còn nhiều bất cập. Sự khớp nối giữa các công trình hạ tầng bên trong và bên ngoài hàng rào chưa có hoặc nếu có cũng không được tuân thủ nghiêm chỉnh. Tình trạng ách tắc giao thông thường xuyên xảy ra tại các cửa ra vào ở khu đô thị mới. Việc thiếu các bãi đỗ xe và lấn chiếm đường vỉa hè để đỗ xe đã xuất hiện tại nhiều khu đô thị. Một số đô thị do cao độ nền bên trong cao hơn hoặc thấp hơn khu vực xung quanh, việc san lấp mặt hồ, trong khi đó không có sự khớp nối hệ thống thoát nước đã gây hậu quả ngập úng, khó tiêu thoát. Nhiều nơi, việc cung cấp nước sạch không đảm bảo, chất lượng nước còn có nhiều vấn đề, hệ thống chiếu sáng tại một số khu đô thị còn thiếu. Hạ tầng xã hội trong các khu khu đô thị như xây dựng trường học, bệnh viện, không gian công cộng dành cho vườn hoa công viên... không được thực hiện theo quy hoạch, chưa thực hiện đúng các quy định hiện hành dẫn đến việc bất cập trong công tác quản lý cho chính quyền địa phương, không đáp ứng được nhu cầu của khu dân cư.

Chính vì vậy việc phát triển nhà cao tầng trong khu nội đô lịch sử cần phải tuân thủ quy hoạch và thiết kế đô thị, trong trường hợp quy hoạch hoặc thiết kế đô thị chưa được lập hoặc chưa phê duyệt thì cần giải được bài toán về sự ảnh hưởng khi xây nhà cao tầng tới kiến trúc cảnh quan, bảo tồn ngay tại khu vực, khu vực xung quanh và toàn thành phố, cũng như ảnh hưởng và  sức ép lên kết cấu hạ tầng kỹ thuật  đặc biệt lên hệ thống giao thông.

3/ Đề xuất, kiến nghị

Phát triển nhà ở nhất là nhà cao tầng trong khu vực nội đô cần phải làm tốt việc bảo tồn. Cần phải qui định về mật độ dân số, mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, tầng cao… Để đảm bảo không vượt quá năng lực vận hành của hệ thống hạ tầng kỹ thuật, đặc biệt là không gây ách tắc giao thông, tại mỗi dự án cần tính toán và quản lý chặt chẽ các chỉ tiêu: mật độ xây dựng, tầng cao, hệ số sử dụng đất và phải tuân thủ tiêu chuẩn quy chuẩn hiện hành về đảm bảo độ thông thoáng, chiếu sáng tự nhiên, an toàn phòng cháy chữa cháy, đảm bảo các chỉ tiêu về giao thông tĩnh, kết nối hạ tầng với khu vực xung quanh, cung cấp đầy đủ các dịch vụ thiết yếu như cấp thoát nước, cấp điện, cơ sở giáo dục, y tế, không gian cây xanh, mặt nước, vườn hoa, sân chơi, các tiện ích công cộng phục vụ cư dân sinh sống tại khu vực; khối tích công trình, hình thức kiến trúc, màu sắc, vật liệu xây dựng phải phù hợp với đặc điểm khí hậu, hài hòa với khu vực xung quanh, phải là điểm nhấn về kiến trúc cảnh quan.Cần có cơ chế, chính sách phù hợp tạo điều kiện phát triển cho việc xây dựng các khu chung cư cao tầng .

Khống chế mật độ xây dựng khu trung tâm lịch sử và khuyến khích phát triển khu trung tâm mới để bảo tồn giá trị văn hóa lịch sử, giảm tải đối với cơ sở hạ tầng đô thị trong khu vực nội đô.

Cần tổ chức đánh giá tác động đến giao thông khi triển khai xây dựng các dự án đầu tư công trình cao tầng bao gồm văn phòng, nhà ở hỗn hợp, khách sạn và khu chung cư cao tầng không để phát sinh ùn tắc giao thông trong nội đô và dọc các tuyến đường trục chính…điều chỉnh phương án giao thông khu vực xung quanh và giao thông kết nối.

Rà soát các quy hoạch chi tiết các khu vực nội đô lịch sử, khu đô thị cũ trong đó phân tích, đánh giá và làm rõ hệ số sử dụng đất, mật độ cư trú, quỹ nhà ở… tương ứng với cung cấp dịch vụ hạ tầng đô thị.

Việc phát triển nhà cao tầng trong khu đô thị trung tâm phải tuân thủ quy hoạch phân khu và thiết kế đô thị đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Về quy định quản lý quy hoạch xây dựng phải có các tiêu chí về vị trí khu đất, diện tích, kích thước khu đất phải đủ điều kiện bố trí khoảng lùi tối thiểu để đảm bảo an toàn khi tiếp cận giao thông đô thị, đáp ứng quy định về phòng cháy, chữa cháy; hạn chế xây dựng công trình cao tầng  trên các tuyến đường có lộ giới nhỏ. Nâng cao chất lượng quy hoạch và thiết kế đô thị, lập, thẩm định và ban hành quy chế quản lý kiến trúc theo từng ô phố, tuyến đường (trong đó bao gồm cả các quy định cụ thể vị trí, quy mô, chiều cao, khoảng lùi, hệ số sử dụng đất…. các công trình cao tầng có thể xây dựng được bảo đảm hài hòa không gian kiến trúc cảnh quan khu vực) để làm cơ sở cho việc cấp phép xây dựng các nhà cao tầng tại các ô phố hay tuyến đường này.

Phát triển nhanh các loại hình giao thông công cộng đa phương thức, kết nối trực tiếp với các khu nhà ở chung cư; Tổ chức hợp lý và và quản lý tốt vỉa hè, đường dành cho người đi bộ để người dân tiếp cận các phương tiện giao thông công cộng thuận lợi, an toàn.

Thực hiện các giải pháp đẩy nhanh việc di dời các cơ sở sản xuất, trường đại học, bệnh viện, một số cơ quan ra khỏi khu vực nội thành theo quy hoạch chung đã được phê duyệt để xây dựng công trình dịch vụ công cộng, các tổ hợp công trình cao tầng hiện đại, mật độ xây dựng thấp dành nhiều diện tích đất xây dựng đường giao thông nội bộ, không gian xanh, khu vui chơi giải trí, khu thể thao và tiện ích công cộng phục vụ người dân, tạo độ thông thoáng, chiếu sáng và quan trọng nhất là mở rộng các tuyến đường giao thông cho đô thị.

Nên tạo cơ chế khuyến khích (quy chế điểm thưởng- thêm tầng cao cho các dự án công trình cao tầng) khi giảm mật độ xây dựng dưới 30% và cam kết đầu tư tốt giao thông khu vực dự án và giao thông ngoài dự án đảm bảo không gây ách tác giao thông đô thị;

Có cơ chế khuyến khích đối với các dự án đầu tư bền vững để các doanh nghiệp đủ năng lực có thể tham gia xây dựng các dự án nhà ở đồng bộ, chất lượng cao, vận hành an toàn, đảm bảo an ninh, tăng giá trị bất động sản thay vì dựa vào nguồn vốn của nhà nước.

Rà soát, sửa đổi, bổ sung và sớm ban hành quy chuẩn kỹ thuật quy hoạch xây dựng trong đó có quy định cụ thể về cải tạo các khu đô thị cũ, đô thị trung tâm. Áp dụng linh hoạt các qui định của Quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc nhà cao tầng trong khu vực nội đô, đảm bảo sự hài hòa về không gian, kiến trúc cảnh quan với các công trình hiện hữu trong khu vực thực hiện dự án.

Kết luận:

Khu vực nội đô lịch sử của Hà Nội là khu vực còn lưu giữ nhiều các giá trị văn hóa lịch sử của Thủ đô, các di sản kiến trúc đô thị, nhưng cũng là nơi còn nhiều các khu chung cư cũ đang cần được quy hoạch, tái thiết để nâng cao chất lượng sống cho người dân, vì vậy rất cần có những các giải pháp về qui hoạch, cơ chế chính sách mang tính đột phá để giải quyết bài toán về xây dựng nhà cao tầng trong khu vực nội đô nhằm quản lý hữu hiệu sự phát triển đô thị, bảo tồn giá trị văn hóa, cảnh quan thiên nhiên, tạo điều kiện thuận lợi để thu hút các nguồn lực trong xã hội ./.

      KTS. Trần Ngọc ChínhChủ tịch Hội Quy hoạch Phát triển đô thị Việt Nam

 

 

 

Các tin khác

Hội chuyên ngành XD


Hội viên tập thể







123456